Максим Минченков: «У нас повышенная социальная ответственность»
Генеральный директор «Городской управляющей компании» — о сборах коммунальных платежей смолян, очистке подвальных помещений, уборке «ничейной» территории ивидеорегистраторах для сотрудников компании
Менее двух лет назад в Смоленске произошла экстренная «замена» главного игрока на рынке обслуживания жилого фонда. На место увязшего в долгах ресурсоснабжающим компаниям «Жилищнику» пришла вновь образованная ООО «Городская управляющая компания» (ГУК). Её основным учредителем на сегодняшний момент является администрация Смоленска.
В День работников ЖКХ мы встретились с генеральным директором ГУКа Максимом Минченковым, чтобы поговорить о том, чем «дышит» самая крупная управляющая компания города, какую помощь оказывают ей городские власти, в какую сумму обходятся ГУКу не спиленные вовремя аварийные деревья, а также — сколько сотен тысяч квадратных метров протекающих крыш нужно перекрыть в Смоленске.
— Максим Александрович, сколько многоквартирных домов находится в управлении ГУКа? Каков этот жилой фонд?
— Согласно данным статистики, в Смоленске количество эксплуатируемых многоквартирных домов составляет 2600. Из них 1357 находятся в управлении или на обслуживании ГУКа. Это почти 52 процента. При этом, более 80 процентов этого жилого фонда (этих 1357 домов) — дома со сроком эксплуатации свыше 50 лет, износ которых составляет 50–70 процентов. Это сталинки, брежневки и хрущевки. Хотя в этот процент также входят и более старые дома, и немало.
— Получается, с таким старым жилым фондом ГУК несет серьезную социальную нагрузку (и ответственность). В том смысле, что вряд ли частные управляющие компании горят желанием брать на обслуживание дома с таким уровнем износа.
— Все верно. У нас есть прецеденты, когда некоторые управляющие компании вообще отказываются от обслуживания проблемных домов. Например, дом № 2 на улице Пржевальского. Ему больше 50 лет. Жители выбрали частную «управляшку», она пришла, поуправляла, осознала все проблемы, которые нужно решать и… отказалась. Тогда ГУК был вынужден взять этот дом на свое управление со всеми этими проблемами.
— В таких ситуациях вы на подхвате?
— Да, в этом плане мы на подхвате, так как основной наш учредитель — администрация города Смоленска. Поэтому у нас повышенная социальная ответственность. Мы не можем оставить дом без управления, если собственниками избран способ управления посредством управляющей организации и ни одна из «управляшек» не предлагает им свои услуги. Тогда мы и идем в этот дом.
— В этом году зима в Смоленске выдалась не особо морозная и снежная. Тем не менее, осенне–зимний период для энергетиков и коммунальщиков — время повышенной тревожности. Как вы прошли зиму?
— Зима выдалась действительно на редкость малоснежная. Но из–за температурных качелей одной из основных проблем для ГУКа стала борьба со скользкостью на дворовых территориях. Чаще обычного приходилось обрабатывать пешеходные зоны закупленным к зимнему сезону песком, а дворовые проезды — пескосоляной смесью. В феврале даже пришлось докупать эти противогололедные материалы. Также немало хлопот было и с наледью на крышах домов. За этот сезон мы очистили от наледи 77 032 погонных метров кровель.
— А в части порывов внутридомовых коммуникаций как ГУК прошел зиму?
— Каждый раз, когда мы готовимся к зимнему периоду, естественно, проводим все необходимые мероприятия по опрессовке труб, а также их точечной замене (там, где есть критический износ). Однако, исходя из степени износа жилого фонда, о котором я говорил выше, невозможно предугадать и предусмотреть все возможные аварийные ситуации. Поэтому, конечно, бывают случаи, когда где–то что–то внезапно рванет. Количество таких случаев не критическое, но все равно выбивает из рабочей плановой колеи.
— Кто финансирует деятельность ГУКа? Городской бюджет?
— Нет. Мы живем «на тарифе».
— То есть, на те средства, что платят вам собственники жилья?
— Да.
— Как же новая коммунальная техника, которую вы недавно получили для уборки дворовых территорий? Она тоже приобретена «из тарифа»?
— Здесь ситуация иная. Наш учредитель в лице администрации Смоленска принял решение о вложении средств в основные фонды ГУКа. Благодаря такой финансовой поддержке в прошлый зимний сезон для нашего уборочного автопарка было приобретено шесть единиц малой коммунальной техники на базе трактора «Беларус» с навесным оборудованием. И в этом зимнем сезоне мы получили дополнительно две КДМ на базе автомобиля «ГАЗОН Некст», два трактора «Беларус» с навесным оборудованием и функцией погрузчика. Вся эта техника будет работать на придомовых территориях круглый год.
— Вы используете коммунальный автопарк «Жилищника» в работе?
— Конечно, мы арендуем технику «Жилищника», потому что на рынке нет других предложений по необходимым ее видам и количеству. Но этой технике уже более пятнадцати лет. Так что помощь администрации Смоленска в виде новой техники — очень большое подспорье для нас. Мы минимизируем расходы на постоянные ремонты арендованной и имеющей значительный износ техники, и нет простоев.
— Такая помощь — это разовая акция?
— Нет. На будущее мы проговаривали с главой Смоленска Александром Александровичем Новиковым, что при финансовой возможности осенью этого года мы приобретем еще одну партию необходимой в первоочередном порядке коммунальной техники.
— Вы говорите, что живете «на тарифе». Его хватает для осуществления деятельности с учетом социальной нагрузки?
— Тут можно рассуждать с разных позиций и простого обывателя, и рачительного хозяина. Но одно могу сказать, что ГУК ведет взвешенную финансовую политику. Мы стараемся максимально эффективно использовать средства собственников, даже несмотря на имеющуюся социальную нагрузку в виде малоликвидного жилого фонда. Для того, чтобы эффективно управлять существующим тарифом, ГУКу надо планировать свою работу совместно с собственниками исходя из объема поступающих средств в оплату за содержание общего имущества. И об этом, кстати, говорится в Правилах содержания общего имущества (постановление Правительства № 491). В них есть пункт №18, который гласит о том, что именно собственники самостоятельно принимают решение о проведении текущего ремонта общего имущества.
— Что это означает?
— Это означает то, что через общее собрание собственники дают нам некий план работы с учетом размера поступающих средств. Но это в идеале. На практике так не получается. На практике мы зачастую работаем «с колес» для решения проблем, копившихся годами.
— А платежная дисциплина жильцов сегодня на каком уровне?
— Платежная дисциплина жильцов оставляет желать лучшего. Если бы все собственники платили вовремя и в полном объеме, нам бы хватало средств на проведение гораздо большего объема работ по тому же текущему ремонту. Поэтому для улучшения ситуации мы совместно с нашим платежным агентом в лице смоленского филиала «Атомэнергосбыта» проводим активную работу по погашению сложившейся дебиторской задолженности, используя все возможные способы в рамках правового поля, вплоть до получения судебных приказов на принудительное взыскание задолженности с нерадивых жильцов.
— В конце февраля глава Смоленска Александр Новиков поручил руководству ГУКа (то есть вам) еженедельно отчитываться перед смолянами. Вы уже начали использовать такую форму обратной связи? Как такой отчет выглядит на практике?
— Позволю себе чуть–чуть вас поправить. Александр Александрович поручил наладить эффективную работу наших ЖЭУ по взаимодействию с жильцами и старшими по домам с целью более оперативного реагирования на возникающие вопросы или проблемы. Для этого необходимо на постоянной основе (еженедельно) проводить встречи с наиболее активными и неравнодушными жильцами с обсуждением способов и сроков решения возникающих проблем, наладить обратную связь посредством современных телекоммуникационных каналов, например, телеграм–каналов и общедомовых чатов. И на еженедельной планерке в администрации Смоленска, которую проводит глава города, в своем устном докладе генеральный директор ГУКа должен добавлять статистику по количеству таких встреч начальниками ЖЭУ, личных приемов и результат принятых мер.
Для реализации данного поручения проводится следующая работа. Во–первых, созданы телеграм–каналы самого ГУКа и отдельно по ЖЭУ. Информация о существовании этих каналов доведена до жильцов путем размещения в подъездах объявлений с QR–кодами этих каналов.
Во–вторых, сами начальники ЖЭУ стали проводить очные встречи с жильцами, в том числе, и в дни личного приема в помещении ЖЭУ. Например, за прошедшие две недели прошли такие встречи с жильцами 247 домов. Наиболее острые вопросы, обозначенные на этих встречах, касались качества уборки придомовых территорий, подъездов, благоустройства дворов, протекания кровли, очистки подвалов, текущих ремонтов подъездов и входных групп, а также ремонта инженерных коммуникаций. Ряд вопросов уже решен — в основном это вопросы уборки территории и подъездов. По остальным вопросам работы поставлены в график с конкретными сроками выполнения.
— Вы упомянули про очистку подвалов. Понятно, что в момент все подвалы не приведешь в порядок. Но в целом, какая здесь сейчас картина по жилому фонду, обслуживаемому ГУКом?
— Давайте я вам обозначу «масштаб бедствия» по данной проблеме. Всего в обслуживаемых ГУКом домах 772 подвальных помещения. Все они в той или иной степени захламлены и захламлялись годами. Основная проблема — это наличие в них старых, полуразрушенных и неиспользуемых деревянных сараев. За полтора года мы привели в санитарное состояние 221 подвальное помещение, очистили от всякого рода хлама, который сами жильцы туда собирали: строительный мусор после ремонта квартиры и тому подобное. Осталось очистить еще 541 помещение. При этом замечу, что такое мероприятие требует не только значительного времени, но и значительных финансовых затрат — для обеспечения вывоза и утилизации хлама. К примеру, очистка подвала с вывозом в стандартной пятиэтажке с шестью подъездами постройки 60–х годов прошлого века занимает до двух недель. И одна только стоимость вывоза и утилизации мусора составляет в среднем 35 тысяч рублей на дом. То есть, чтобы обеспечить вывоз и утилизацию хлама из оставшихся 541 помещения, нам необходимо затратить около 19 миллионов рублей. Естественно, что одномоментно такими средствами ГУК не располагает. Поэтому у нас составлен среднесрочный двухлетний план реализации этих мероприятий.
— Сами жильцы насколько активно участвуют в очистке своих подвальных помещений? Помогают вам?
— Из 28 последних объектов на помощь вышли жильцы лишь трех домов. Например, из дома №50 по улице Маршала Еременко нам на помощь вышли около десяти человек. А бывает так, что из всего дома на помощь выходит одна бабушка. Несмотря на то, что мы заранее вывешиваем объявление о чистке подвалов. Но на практике получается, что все делает ГУК только своими силами и средствами.
— Дефицит кадров у вас есть?
— Есть, но в меру критический. Штат дворников к данному моменту у нас укомплектован уже на 93 процента. (На 1 июля прошлого года было 70 процентов.) Штат уборщиков лестничных клеток укомплектован на 68 процентов. Электромонтерами мы укомплектованы на 76 процентов, слесарями–сантехниками — на 83 процента. Мы используем различные каналы для анонса наших вакансий, но из всех каналов, хочу отметить, есть неплохой эффект от информации по радио. Люди идут к нам на работу.
— Как решается проблема поддержания в чистоте и порядке «ничейных» земельных участков, которые юридически не являются придомовой территорией (например, дом отмежеван практически по цоколю), однако фактически выполняют роль такой придомовой территории? Убирает ли ГУК такие территории?
— С юридической точки зрения ничейной земли нет. Она либо придомовая (в случае, если отмежевана) либо муниципальная. Отмежеванные придомовые территории — это зона ответственности ГУКа. Впрочем, в ситуациях, когда тот или иной жилой дом отмежеван фактически по цоколю, ГУК все равно занимается уборкой прилегающей территории. Например, прошедшим летом к нам обратились жильцы улицы Раевского с просьбой скосить бурьян на муниципальной земле между домами, школой и детским садом. Естественно, мы скосили, убрали. Такие просьбы без внимания не оставляем.
— А спилом деревьев занимаетесь?
— Аварийным спилом занимаемся, автовышки у нас есть. За прошлый год мы отработали порядка 330 заявок от собственников по аварийным деревьям. Но, повторюсь, мы работаем только на придомовой территории. На муниципальной земле спилом деревьев занимается «Зеленстрой». Также нужно понимать, что мы не просто так пилим. Совместно с «Зеленстроем» мы определяем аварийные деревья, получаем от него акты о том, что такое–то дерево больное или засохшее, аварийное. И только при наличии оформленного акта проводим работы.
— Это вечная проблема: есть любители деревьев, а есть автомобилисты. Первым надо сохранить все деревья, вторым — все спилить, заасфальтировать и сделать еще несколько парковочных мест. И начинаются бесконечные конфликты…
— Во избежание таких ситуаций самим собственникам необходимо провести общее собрание и решить, что им нужно спилить несколько деревьев. Пусть даже и не аварийных. То ли освободить место под детскую площадку, то ли под парковку, то ли избавиться от лишнего затенения.
По поводу спила аварийных деревьев отмечу еще один важный момент. Только за прошлый год падающие аварийные деревья принесли ГУКу ущерб в размере почти 2 миллиона рублей. Я говорю про падение деревьев на автомобили, карнизы или балконы.
— Если аварийное дерево падает на автомобиль, виновата управляющая компания?
— Да, это в том случае если автомобиль припаркован на придомовой территории без нарушений ПДД. И владелец, естественно, подает на ГУК в суд, требуя компенсацию.
— Какие суммы требуют?
— Самый большой ущерб был присужден в размере 450 тысяч рублей.
— Как выстраивается ваша работа с онлайн–сервисом «Умный Смоленск», который активно продвигает глава города Александр Новиков?
— Я полностью поддерживаю такую информационную прозрачность, которую дает горожанам «Умный Смоленск». У нас есть специальный отдел — канцелярия — который отслеживает все заявки от «Умного Смоленска» в адрес ГУКа. Для работы с этим онлайн–сервисом у нас закреплены конкретные ответственные сотрудники, которые при получении обращения сразу же посредством внутренней электронной системы коммуникации перенаправляют его в ЖЭУ для исполнения с указанием срока выполнения работ, а далее — контролируют исполнение и предоставляют отчет об исполнении. Обычно у нас сутки на принятие заявки в работу, далее все зависит от сложности ее исполнения. Если это какая–то плановая работа, то, как правило, мы с ней справляемся в срок до 5 дней. Если же это, к примеру, заявка на ремонт балконной плиты, понятно, что за такой короткий срок мы ее не отработаем. Это тоже нужно понимать жильцам.
Кстати говоря, помимо «Умного Смоленска», жильцы могут озвучить свою проблему непосредственно руководству компании — каждый понедельник мы проводим прием граждан по личным вопросам. С 16 часов и «до упора».
— Осенью прошлого года в администрации Смоленска велись разговоры о том, чтобы надеть на сотрудников ГУКа видеорегистраторы. Для исключения случаев хамского поведения как со стороны сотрудников, так и со стороны жильцов. Надели?
— Да, приобрели и обеспечили ими сотрудников ГУКа, которые непосредственно общаются с жителями домов. Пока все это работает в тестовом режиме по современным объективным причинам, так как временно GPS–навигация на территории города работает некорректно. Могу сказать, что видеорегистратор мотивирует на вежливое общение и сотрудников, и собственников.
— Как это выглядит на практике?
— Видеорегистратор надевается на нагрудный карман. Когда в квартиру заходит наш сотрудник или мастер, он информирует собственника о том, что будет вестись видеозапись с фиксацией разговора. Такая схема отлично себя показала, и она будет работать и далее, поскольку очень помогает в решении возможных конфликтных ситуаций.
— За последнее время в области жилого строительства и ремонта появилось много новых интересных технологий и материалов. Какие технологии и материалы использует ГУК при проведении своих ремонтных работ?
— ГУК как управляющая компания работает в рамках текущего ремонта. Например, капитальным ремонтом всей крыши в домах занимается региональный фонд капремонта, не мы. ГУК проводит только текущий ремонт протекающего участка крыши. Если говорить про текущие ремонты плоских крыш, то в прошлом году мы перекрыли 22 тысячи квадратных метров. В более чем двухстах домах. При общей потребности в текущем ремонте кровли около 400 тысяч квадратных метров. При этом используем новые мембранные кровли, а также технологию наплавляемой кровли.
Также ГУК производит текущий ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций как в виде планового предупредительного ремонта, так и в виде аварийного. При обследовании домов в осенний и весенний периоды выявляются замечания и неисправности инженерных систем и конструктивных элементов зданий.
При замене труб отопления, горячего и холодного водоснабжения мы обычно используем пластиковые трубы как наиболее долговечные.
Также одной из самых распространенных проблем при обслуживании жилого фонда является вопрос поддержания работоспособности внутридомовой системы водоотведения. Проще говоря, канализации. С одной стороны, данная проблема возникает из–за значительного срока эксплуатации коммуникаций водоотведения, с другой же — вследствие недобросовестного использования системы канализации самими жильцами. В таких случаях ГУК проводит замену изношенных элементов инженерной системы также с использованием современных полимерных материалов.
В заключение еще раз хочу отметить, что из–за недостаточно высокого уровня платежной дисциплины отдельных представителей жильцов добросовестные смоляне лишаются возможности системного и быстрого решения вопросов ремонта подъездов, фасадов, кровель, замены изношенных инженерных сетей или же проведения других необходимых ремонтных работ. Об этом нужно помнить.
А у нас в доме «Умный домофон», а у вас?
ГУК совместно с одним из крупнейших интернет–провайдеров реализует в Смоленске проект по установке в многоквартирных домах системы «Умный домофон». О том, как продвигается реализация этого проекта, рассказал заместитель генерального директора — управляющий директор ГУКа Александр Вакуленко.
— На данный момент к нам поступило 47 заявок на установку таких умных видеодомофонов. При этом подчеркну, что собственники не несут никаких расходов по их установке. На этот счет у нас есть договоренность с провайдером. Платить нужно только за обслуживание, так же, как сейчас жильцы платят своей домофонной компании.
Какие преимущества дает такой «Умный домофон»? Во–первых, это видеоконтроль за территорией вокруг подъезда. Это вопросы безопасности, особенно в части искоренения наркозакладчиков. Если на подъезде стоит «Умный домофон», он зафиксирует все противоправные действия, после чего эту информацию можно будет передать полиции.
Во–вторых, такой видеодомофон позволяет нам как управляющей компании контролировать уборку подъездов и придомовой территории.
В–третьих, собственник может использовать «Умный домофон» для удаленного закрытия или открытия входных дверей. Следует обратить особое внимание, что панель такого домофона напрямую подключена к системе единой диспетчерской службы Управления ГО и ЧС по
г. Смоленску и в случае же возникновения ЧС жители дома будут проинформированы о произошедшем, получат необходимые инструкции. При этом домофон автоматически разблокирует дверь в подъезд, чтобы жильцы смогли беспрепятственно оказаться на улице.
Параллельно с установкой «Умного домофона» мы ведем работу по установке видеокамер. Их можно поставить как у подъезда, так и по периметру жилого дома — это должны решать сами собственники на общем собрании. На один дом можно поставить от 4 до 8 видеокамер. Установка камер также бесплатна, далее нужно ежемесячно платить за их обслуживание. Размер платежа варьируется от 110 до 160 рублей, в зависимости от количества видеокамер.
