.
.
Нужен акт Мосжилинспекции после завершения перепланировки? В этой статье я расскажу, как получить его без претензий со стороны инспекторов, на что обращаются внимание при проверке документов. Помощь в согласования и получении акта МЖИ вам окажут специалисты компании «Смарт Вэй».
Суть вопроса – перепланировка помещений в МКД, получение разрешений и акта приемочной комиссии
Аналитики рынка сообщают нам, что по итогам первого квартала 2024 года средняя стоимость предложения помещений с готовым арендным бизнесом в Москве достигла 336,5 тыс. руб. за 1 кв. м. За год цены на объекты стрит-ретейла, расположенные в составе жилых объектов, выросли на 9,7%. Не смотря ни на какие внешние перипетии, коммерческая недвижимость в Москве, в том числе расположенная в многоквартирных домах, растёт в цене и приносит прибыль её владельцам.
Чтобы такая недвижимость была востребованной для бизнеса и арендаторов, она должна отвечать всем современным требованиям, быть функциональной и удобной. Именно поэтому коммерческие помещения так часто нуждаются в переустройстве и перепланировке. Если хотите изменить своё помещение, готовы взяться за переустройство или перепланировку помещения, расположенного в многоквартирном доме в Москве, то эта статья для вас.
Вместе постараемся разобраться в дебрях законов и правил, а также составим чек-лист необходимых шагов, чтобы осуществить задуманное с наименьшими потерями сил и нервов. Не стоит думать, что для законного оформления изменений вам придётся потратить много денег или обращаться в специализированную фирму, сегодня вы можете самостоятельно обратиться в соответствующий орган власти и получить все необходимые документы, если будете иметь простой и понятный план действий.
Уточнение правил согласования перепланировок в 2024 году
С 1 апреля 2024 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые касаются перепланировки помещений. Для понимания общей системы регулирования этого вопроса, нужно сказать, что вопросы перепланировки любого помещения в многоквартирном доме регулируются, прежде всего, Жилищным Кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Вместе с тем, в Москве действуют также нормативные правовые акты г. Москвы, которые уточняют особенности реализации федерального законодательства в столице.
· Сейчас мы ненадолго погрузимся в мир норм и правил, чтобы создать общую рамку понимания того, как регулируется этот вопрос с формальной точки зрения закона. Итак, основные нормы ЖК РФ, касающиеся перепланировки: ст. 20 «Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль»;
· ст. 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
· ст. 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
· ст. 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
· ст. 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
· ст. 40 «Изменение границ помещений в многоквартирном доме».
В Москве также действуют:
· Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (пожалуй, один из важнейших документов в рассматриваемой сфере);
· Постановление Правительства Москвы N 336-ПП «Об утверждении Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы»;
· Постановление Правительства Москвы N 883-ПП «О реализации положений ЖК РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах»;
· Постановление Правительства Москвы N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».
Не будем утомлять вас бесконечным перечнем всех норм этих актов, обратимся только к сути – понятию перепланировки. Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Понятие и суть перепланировки
Статья 15 Закона г. Москвы № 2 «Основы жилищной политики …» гласит, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в столице осуществляются с соблюдением требований федерального законодательства, законов и иных правовых актов города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти. Не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению внешнего вида фасадов, повреждению или порче противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Не допускаются самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения.
Таким образом, практически любое изменение помещения сейчас (не важно с изменением площади и границ помещения или без такового) подходит под понятие перепланировки, даже, к примеру, перенос дверного проёма или разбор/перенос внутренней перегородки в помещении. Полный перечень работ, требующих разработки проектной документации указан в пунктах 2 и 3 приложения 1 к Постановлению № 508-ПП, можно посмотреть этот документ на сайте https://www.mos.ru/.
Порядок согласования и узаконивания перепланировки напрямую зависит от того, планируются ли работы к выполнению или они уже выполнены, требуют ли такие работы оформления проектной документации или нет.
Согласовывать перепланировку нужно ещё до того, как вы приступили к работам, иначе есть риск, что вас обяжут привести помещение его в прежнее состояние, а узаконить уже выполненные работы не получится. И буквально первое, что нужно сделать, если вы решили изменить своё помещение, – это обратиться за согласованием перепланировки и получить соответствующее решение.
Порядок согласования перепланировки
Государственная жилищная инспекция города Москвы (далее – Мосжилинспекция, МЖИ) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, и осуществляет согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках предоставления государственной услуги.
Решение о согласовании является основанием для переустройства и (или) перепланировки (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ). Именно после его получения можно начинать соответствующие работы, поэтому фактически вы сначала обещаетесь в Мосжилинспекцию и получаете решение о согласовании перепланировки, потом выполняете все необходимые работы в соответствие с утверждённой документацией, а затем вновь обращаетесь в госорган для получения акта о завершенных работах.
Обратиться за получением услуги могут предприниматели, физические и юридические лица, являющиеся собственником помещений в многоквартирных домах, а также их представители. Не забудьте только верно оформить полномочия, например, физическое лицо может дать нотариальную доверенность, а юридическое лицо доверенность от организации.
Важно знать, что государственная услуга по согласованию перепланировки в Москве предоставляется только в электронной форме. Услуга оказывается бесплатно, срок её оказания – 30 рабочих дней.
Это значит, что подать заявление на получение услуги и предоставить необходимые документы заявитель может только путем подачи соответствующего запроса в электронной форме через личный кабинет на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы. Соответственно, документы вы должны подготовить, переведя их в цифровой формат – отсканировать и/или получить в электронном виде то, что будете предоставлять. Если документы будет подавать ваш представитель, то необходимо сделать скан-копию и приложить документ, подтверждающий его полномочия.
Подробный план действий выглядит так:
Подготовьте техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки для нежилых зданий. Этот документ по сути является технической документацией, которая изготавливается по результатам выезда специалиста и обследования им помещения. Такое техническое заключение понадобится вам, поскольку войдёт в состав технического плана для будущего внесения изменений в ЕГРН.
Техническое заключение также обязательно понадобится, если вы уже выполнили работы по переустройству и (или) перепланировке, но предварительно акт согласования не получали, и теперь нужно фактически узаконить уже выполненные работы.
Подготовьте проект перепланировки. За его составлением следует обратиться в проектную организацию, которая является членом СРО. Требования к этому проектному решению есть в Приложении № 3 всё того же Постановления № 508-ПП, но вникать в эти требования вам не обязательно, за их выполнением в первую очередь следит сама организация, изготавливающая техническую документацию, а не заказчик, но важно, чтобы в вашем договоре с такой компанией была прописана их ответственность за соответствие всей документации жилищному и градостроительному законодательству.
Как правило, техническое заключение, технический план и проект перепланировки готовит одна организация «под ключ». Вам же стоит проверить, чтобы такая организация являлась членом СРО и имела права выполнять такого рода работы.
Мосжилинспекция обращает внимание, что при подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации, поэтому в выбранной вами организации возьмите готовую техническую документацию и в электронном, и в бумажном виде.
Существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией, эти проекты можно посмотреть на сайте, но эти проекты подходят для квартир стандартной планировки, использующихся как жилое помещение, поэтому если вы хотите выполнить перепланировку нежилого помещения, то вам стоит заказать проектную документацию, где будут учтены все ваши пожелания.
Документы для согласования
Подайте все документы в электронном виде на сайте mos.ru. Частью 2 статьи 26 ЖК РФ установлен перечень документов, которые собственник помещения должен предоставить для рассмотрения его заявления о переустройстве и (или) перепланировке. Подавать следует следующие документы:
· проект переустройства и (или) перепланировки помещения; техническое заключение;
· запрос (заявление) о согласовании переустройства и (или) перепланировки. Его заранее заполнять не нужно, вы сможете его заполнить прямо на сайте, вбив данные в электронную форму;
· выписка из ЕГРН или иные правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него ещё не зарегистрировано в ЕГРН (это ситуации, когда помещение находится в новостройке и права на него еще не зарегистрированы, либо объект построен по договору участия в долевом строительстве.)
· письменное согласие всех членов семьи собственника на перепланировку (для собственников-физических лиц).
Если при переустройстве и (или) перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, необходимо нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих смежное жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников смежного помещения, если помещение находится в собственности.
Отдельно скажу про пункт, который может быть необязательным. В некоторых случаях могут понадобится дополнительные документы, если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества. Так, если помещение является частью многоквартирного дома и планируется использование общедомового имущества (например, устройство отдельного входа, перенесение или заделывание окна, использование фасада), либо если планируемые работы приведут к уменьшению размера общего имущества, то необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, провести голосование по этим конкретным вопросам, оформить всё протоколом собрания.
Общее собрание собственников может быть проведено в очной форме; в форме заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем); в форме очно-заочного голосования. Проведение внеочередного общего собрания для ваших целей может быть инициировано: любым из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) или управляющей организацией (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
Остаётся только дождаться решения и получить разрешение Мосжилинспекции на проведение планировки. После рассмотрения заявления и документов Мосжилинспекцией будет принято решение о государственной услуге, которое затем будет направлено заявителю через личный кабинет на Портале.
Следует отметить, что у заявителя есть возможность получения результата предоставления госуслуги на бумажном носителе, просто при подаче заявления можно выбрать любой удобный МФЦ города Москвы для получения документов на бумажном носителе, если вам это необходимо.
Если госорган решит, что имеются основания для отказа (например, проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме не соответствует требованиям законодательства), вам выдадут решение об отказе в согласовании перепланировки, но следует иметь ввиду, что в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть отказано в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который не подлежит расширительному толкованию. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Выданное решения о согласовании действует 18 месяцев со дня его подписания. За это время вы должны выполнить все необходимые работы в соответствии с имеющейся проектной документацией.
Получаем акт приемочной комиссии после перепланировки
После завершения работ нужно будет ещё раз обратиться в Мосжилинспекцию, уже за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Не забудьте, что заявление об оформлении этого акта должно быть подано до того, как истечет срок действия решения о согласовании перепланировки.
Обращаем ваше внимание, что согласно ч. 3 ст. 28 ЖК РФ перепланировка считается завершенной со дня, когда внесены соответствующие изменения в сведения ЕГРН или осуществлен кадастровый учет образованных помещений и зарегистрированы права на них, поэтому не останавливайтесь на половине пути и обязательно завершите оформление всех документов после выполнения работ.
В случае, если вы по каким-либо причинам не обратились в госорган за получением акта о согласовании перепланировки, а работы уже выполнили, то, конечно, это несколько осложнит получение положительного акта о завершенном переустройстве, но не сделает узаконивание перепланировки невозможным. Следите на нашими следующими публикациями, чтобы узнать об алгоритме действий в такой ситуации.
Контакты для связи: компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https:// smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.
