Архитектура будущего: как исторический центр Смоленска «перезагрузят» через КРТ
Как подписанное губернатором Василием Анохиным соглашение о комплексном развитии территорий повлияет не только на город, но и на регион в целом
Смоленск — город с тысячелетней историей, западный форпост России, переживший десятки осад и не раз восстававший из пепла. Его каменная летопись — крепостная стена Федора Коня, величественные Успенский собор, древние храмы. Но за парадным фасадом туристического центра десятилетиями скрывалась другая реальность, а именно тихие кварталы, в которых время, казалось, остановилось в середине XX века, а то и раньше.
В конце сентября в здании правительства Смоленской области произошло событие, которое урбанисты и экономисты вполне могут считать точкой нового рывка для регионального девелопмента. Губернатор Василий Анохин, генеральный директор публично–правовой компании «Фонд развития территорий» (ФРТ) Василий Купызин и мэр Смоленска Александр Новиков поставили свои подписи под соглашением о комплексном развитии территорий — под чутким присмотром первого заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Александра Ломакина, участвовавшего во встрече при помощи видеоселектора.
Это не просто бюрократическая процедура, но дебютный в истории региона федеральный проект КРТ, реализуемый с привлечением профильного оператора, и первый шаг к тому, чтобы превратить часть Смоленска из своеобразной «музейной» территории в город, комфортный для жизни в XXI веке. Разберём, как 17,7 гектара земли изменят облик областного центра, почему Офицерская слобода станет якорным проектом, и как федеральный механизм зачищает столетние «авгиевы конюшни» ветхого жилья.
Предыстория смоленской программы
Смоленская область сделала решительный шаг к масштабному обновлению городской среды еще в 2024 году, когда губернатор Василий Анохин объявил о заключении договоров о КРТ в рамках реализации национального проекта «Жильё». Это стало логическим продолжением активной работы по благоустройству, которую правительство субъекта вело на протяжении нескольких лет.
Годом ранее в регионе благоустроили более 70 общественных пространств и дворов, а на следующий отчётный период планировали ещё более амбициозные задачи: обновление Реадовского парка, сада Блонье, Лопатинского сада и других знаковых локаций региона с выделением из бюджета свыше 620 миллионов рублей.
Ключевым событием стал июль–2024. На заседании штаба по развитию регионов, который прошёл под руководством зампреда правительства РФ Марата Хуснуллина, одобрили программу комплексного развития территории площадью 19,8 гектара.
Это был первый крупный проект КРТ в регионе, который предполагал не просто точечную застройку или ремонт фасадов, а полноценную трансформацию городского пространства. Планировалось расселить 37 аварийных и ветхих домов, построить 132 000 «квадратов» жилья, детский сад на 203 места и школу на 318 мест, а также спортивные объекты и зоны отдыха. Таким образом, программа заложила фундамент для создания современной инфраструктуры и комфортной среды в историческом центре города–героя.
Именно такой старт позволил Смоленской области выйти на федеральный уровень и стать пилотной площадкой для реализации механизма КРТ с привлечением оператора — Фонда развития территорий.
Анатомия трансформации от точечной застройки к экосистеме
Механизм комплексного развития территорий — инструмент относительно молодой, но уже доказавший свою эффективность. Александр Ломакин на упомянутой выше церемонии подписания напомнил, что в текущем году институту КРТ исполняется шесть лет. За это время боле чем в восьмидесяти регионах России инициировали более 1500 проектов с общим градостроительным потенциалом свыше 200 миллионов квадратных метров.
«Мы планомерно переходим от точечной застройки к созданию полноценной среды, где человеку комфортно жить, работать, растить детей и отдыхать, — подчеркнул Ломакин. — Данный механизм является мероприятием федерального проекта «Жилье». В рамках применения КРТ в Смоленской области уже возведено 115 530 квадратных метров нового жилья и 3030 «квадратов» — нежилой площади. Решается застарелая проблема аварийного жилья».
Цифры, озвученные на федеральном уровне, впечатляют. Но для Смоленска подписанное соглашение имеет особый статус. И вот почему.
«Итоги внедрения комплексного развития территорий показывают, что механизм работает, — заявил Василий Анохин. — Этот инструмент позволяет решать сразу несколько задач: вовлекать в развитие новые территории, формировать современную жилую застройку, а также улучшать качество городской среды. В Смоленской области в механизм КРТ вовлечено около 180 гектаров земли, на которых планируется строительство более 575 000 квадратных метров нового жилья. В рамках заключённых договоров уже введено порядка 116 000 «квадратов». Большинство проектов КРТ реализуется в Смоленске».
Соглашение, подписанное 25 сентября, носит длинное и при этом юридически выверенное название: «О реализации решения о комплексном развитии территории — распоряжения правительства РФ от 18 марта 2025 года № 626–р в комплексном развитии несмежных территорий жилой застройки в городе Смоленске». Оно объединяет усилия четырёх сторон: ФРТ, Минстроя России, регионального правительства и мэрии Смоленска.
Якорь для региона — Офицерская слобода с 250–летней историей
По нашей информации, ключевым проектом соглашения станет развитие именно Офицерской слободы Смоленска. Для горожан словосочетание звучит не просто топонимом, а наследием Российской империи.
Эта часть Смоленска, который всегда был городом военных, появилась в конце XVIII века. Изначально территория называлась Никольской слободой, вход в неё был через одноимённые ворота крепостной стены. И именно здесь к визиту Екатерины Великой построили оперный дом.
В XIX веке район разрастался, здесь квартировались полки, жили семьи офицеров и дворяне. Но в советское время архитектурный облик этой части Смоленска заметно изменился: вместо изящных особняков и казарм появились типовые деревянные бараки без особых удобств. Сносить их начали лишь в нашем веке, да и то фрагментарно.
К 2020–м годам слобода превратилась в несколько гнетущую — если не сказать, депрессивную — зону в самом сердце города. Антураж, напоминающий город сталинских времён, оказался настолько кинематографичным, что идеально подошёл для съёмок эпизодов популярного отечественного сериала «Вампиры средней полосы». Но местным жителям было не до кино.
«Жить здесь нельзя — это просто опасно, — рассказала СМИ жительница деревянного барака на перекрёстке улиц 8 Марта и Нахимсона. — Дом очень проблемный, с 2019 года признан аварийным. Когда передвигаешься по квартире, всё трещит. Полы разъехались, периодически отключается свет».
Исторически значимый, но физически увядающий квартал получает второй шанс. Проект КРТ охватывает две несмежные территории общей площадью 177 000 квадратных метров. Их предварительный градостроительный потенциал составляет порядка 80 000 квадратных метров жилья.
Для понимания масштаба: столько «квадратов» — это порядка 20 процентов от годового ввода объектов жилищного строительства во всей Смоленской области. В границах проекта необходимо расселить 9100 «квадратов» жилья, в том числе 7200 аварийного и 1900 ветхого — именно в этом заложен социальный аспект КРТ.
Подписывайтесь на «О чём говорит Смоленск» в «Максе», чтобы всегда быть в курсе!
От сноса до кадастра
Реализация столь масштабной инициативы в историческом центре — сложнейший инженерный и юридический пазл. Гендиректор ФРТ Василий Купызин уточнил, что работа над проектом началась после того, как на законодательном уровне внедрили институт оператора комплексного развития территорий. Такой инструмент позволяет вовлекать в хозяйственный оборот используемые неэффективно или вообще никак земельные участки, годами стоявшие заброшенными.
«Смоленск — один из древнейших городов страны, и очень приятно видеть, как он преображается, — признал Купызин. — Проект КРТ — знаковый и для нашей структуры, и для областного центра. Это первый федеральный проект, который реализуется с привлечением оператора. Подписанное соглашение объединяет совместные усилия. Предварительный градостроительный потенциал будет уточнён при разработке и утверждении документации по планировке территории».
Сейчас части проекта находятся на разных стадиях готовности.
- Первая площадка: уже снесли расселённые дома. Это весьма трудный этап, который часто пугает частных застройщиков. Государство в лице ФРТ взяло его на себя. Утверждена документация по планировке территории, а участки сформированы и поставлены на кадастровый учёт. Земля юридически «чиста» и готова к передаче инвестору.
- Вторая площадка: здесь продолжается образование земельных участков. После проведения оценки начальной цены договора о КРТ объявят торги на привлечение инвестора.
Символично, что соглашение подписали в День города Смоленска. Как добавил на пресс–подходе Василий Купызин, Смоленск, строившийся и совершенствовавшийся веками, сегодня получает новый импульс для развития.
Математика реновации: более полумиллиона «квадратов» будущего
Соглашение от 25 сентября — лишь верхушка айсберга. В рамках общей стратегии комплексного развития территорий в Смоленской области запланировали возведение порядка 530 000 квадратных метров новых домов и квартир.
Для наглядности приведём расчёты. Общий объём жилья, который власти региона планируют ввести в рамках всех договоров КРТ, составляет более 575 000 квадратных метров. На текущий момент уже введено 116 тысяч «квадратов», что составляет 21,9% от плана.
Проект в Офицерской слободе (80 000 кв. м.) станет мощным драйвером для всех показателей. Но КРТ — это не только метры жилой площади. По правилам механизма, не менее 30% (а на практике зачастую и больше) от строящегося фонда должно быть отдано под социальную инфраструктуру.
Смолянам, которые будут жить в новых кварталах на месте Офицерской слободы, обещают не просто бетонные «коробки». В мастер–план закладывают:
- дошкольные и школьные учреждения: расчёт нормативов ведётся исходя из плотности новой застройки, чтобы детям не приходилось ездить в соседние микрорайоны.
- Благоустройство общественных пространств: проект предусматривает интеграцию с историческим ландшафтом. Обновление коснётся подходов к участкам крепостной стены и, с противоположной стороны, Чёртову рву — уникальным историческим и природным объектам, которые десятилетиями находились в, следует признать, не самом надлежащем состоянии.
- Дорожная сеть: узкие улочки слободы, не рассчитанные на современный трафик, будут реконструированы с учётом новых транспортных потоков, но с сохранением исторического рисунка кварталов.
Голос инвестора и цена ошибки
Механизм КРТ предполагает, что после подготовки земли государство передаёт право на застройку частному инвестору через открытые торги. Это самый ответственный момент.
По словам источников во властных кругах, в кулуарах тематических совещаний обсуждались и жёсткие требования к будущему девелоперу. Смоленск — город плотной исторической ткани, и любую попытку построить в шаговой доступности от Успенского собора «человейник» из стекла и бетона заблокируют, с высокой долей вероятности, архитектурный Совет, надзорные органы и контролирующие ведомства.
Инвестору предстоит работать с обременениями: сохранением объектов культурного наследия (а таковые наверняка выявят при детальном обследовании), непростой гидрогеологией (район близок к пойме Днепра — не даст «соврать» недавний оползень из–за оврага от русла реки), необходимостью вписывать новые здания в сложившуюся высотность.
«Уверен, что успешный опыт Смоленска станет хорошим примером для других регионов, и мы будем его масштабировать, — подытожил Купызин. — В настоящее время в 81–м регионе России в активной фазе реализации находится 1500 проектов КРТ на суммарной площади 30 900 гектаров. Их градостроительный потенциал оценивается в 227,8 миллиона квадратных метров, из которых 170,7 миллиона — жилая площадь».
Для Смоленска такое признание означает, что практику с Офицерской слободой смогут экстраполировать на другие микрорайоны: Киселёвку, Покровку, другие части Заднепровья, где также сосредоточены массивы ветхого жилья, не видевшего капитального ремонта со времён Хрущёва.
Что соцобязательства застройщика будут значить для рядового смолянина
Для обывателя аббревиатура «КРТ» часто звучит пугающе. В памяти народа ещё свежи истории 90–х и нулевых годов о выселениях, «чёрных риэлторах» и обманутых дольщиках. Однако модель–2026 работает иначе, и не только в мегаполисах, но и городах с населением меньше полумиллиона.
Во–первых, аварийное жилье расселяется до начала стройки и за счёт федеральных средств. Люди не оказываются на улице в разгар сноса.
Во–вторых, механизм КРТ юридически закрепляет обязательства застройщика. Если в договоре прописано возведение детского сада на 200 мест, инвестор не сможет заменить его на подземный паркинг — иначе он не получит ввод объекта в эксплуатацию.
В–третьих, налоги. Более полумиллиона квадратных метров нового жилья — это миллиарды рублей в консолидированный бюджет Смоленской области в виде налога на имущество физических лиц, то есть на недвижимость, и сборов от прибыли строительных компаний. Получается, что эти деньги пойдут, в том числе, на ремонт дорог, по которым смоляне будут ездить на работу из новых кварталов.
Город, который выбрал развитие
Подписание соглашения — финал долгого этапа переговоров и одновременно начало самой сложной, физической работы. Впереди годы стройки, пыль и шум экскаваторов, комментарии специалистов и споры общественности (куда уж без «экспертных» заключений и просто жалоб в соцсетях).
Но впервые за долгое время у Смоленска появился не просто план точечной застройки пустырей на окраинах, а целостная стратегия перезапуска исторического центра. Офицерская слобода, помнящая царских офицеров и советские трамваи, готовится примерить на себя облик современного, комфортного и безопасного района.
Как обозначил Василий Анохин, поблагодарив Василия Купызина и Фонд развития территорий за конструктивное сотрудничество: «Ваша вовлеченность играет ключевую роль в успехе проекта».
Смоленск доказывает, что статус города–героя — это не только дань военному прошлому, но и способность к мирному, созидательному подвигу в настоящем. Механизм КРТ дал старому кварталу новые лёгкие. И теперь для него главное — задышав полной грудью, уверенно двигаться вперёд, не сбавляя темпов.
Василий Анохин, губернатор Смоленской области:
— Мы заботимся о создании комфортной среды в регионе, используя комплексный подход. Важно, чтобы новые жилые кварталы появлялись с необходимой инфраструктурой: школами, детскими садами, дорогами и благоустроенными пространствами. Именно такой принцип лежит в основе механизма комплексного развития территорий. Он предполагает строительство жилья на территориях, где расположены непригодные для жизни дома. Смоленская область активно использует КРТ. В настоящее время в регионе реализуются 16 таких договоров, охватывающих порядка 155 гектаров. На этих участках планируется возвести около 530 000 квадратных метров новых жилых домов. В рамках действующих договоров уже построены дома общей площадью 116 000 квадратных метров. Реализация подписанного соглашения рассчитана до 2034 года.
