Максим Степанов: Строить и жить по совести
О новом микрорайоне «Александровский квартал», о некоторых нюансах строительства, о том, что лежит в основе заслуженного доверия смолян, о жизненных принципах и совести мы беседуем с генеральным директором ЗАО «Ваш дом» Максимом Степановым.
Каждый из нас время от времени принимает те или иные решения. Решения разной степени значимости — и не очень важные, и определяющие всю дальнейшую жизнь. Выбор своего дома, своего жилья — пожалуй, один из самых ответственных шагов для любого человека. И совершить этот шаг нужно так, чтобы потом «не было мучительно больно». Предложений от компаний–застройщиков на рынке недвижимости достаточно, и сделать выбор в чью–либо пользу рядовому потребителю, не владеющему специфической, не всегда доступной информацией, мягко говоря, затруднительно. Одним из самых свежих предложений последнего времени стало приглашение смолян к участию в долевом строительстве «Александровского квартала», нового микрорайона на Краснинском шоссе. Застройщиком в данном случае выступает ЗАО «Ваш дом» — компания хорошо известная жителям нашего города по уже осуществленному проекту «Соловьиная роща».
— Максим Александрович, вы начинаете новый проект — строительство «Александровского квартала» на Краснинском шоссе…
— Сейчас вы вольно или невольно совершили классическую, можно сказать, хрестоматийную, ошибку человека, собирающего приобрести квартиру: решили, что начало строительного проекта — это момент, когда появились объявления о продаже жилья застройщиком, не зная об огромном объеме предварительно проделанных работ. Разумеется, я говорю сейчас не обо всех строительных фирмах, а только о нашей компании «Ваш дом». Так вот, проект «Александровский квартал» начал реализовываться еще в 2010 году, когда мы выиграли на аукционе право заключения договора аренды участка на Краснинском шоссе. После этого началась разработка генерального плана, который, особенно хочу подчеркнуть, мы разрабатывали в соответствии со всеми строительными правилами и нормами, с правилами застройки территорий, в том числе жилых районов и кварталов.
Тут стоит отметить, что в Смоленске строительство жилых домов ведется в основном на участках малой площади (так называемая точечная застройка), где, как правило, располагаются несколько подъездов разделенных на два три дома. В таких случаях, как вы сами понимаете, ни о каких объектах социального значения (детский сад, школа) и речи не идёт. Это ещё один минус точеной застройки, помимо того, что врезка таких объектов происходит в уже существующие коммуникации (как правило, изрядно изношенные).
Но есть и более радостные примеры строительства жилых домов в нашем регионе. Возведение целых микрорайонов со всей полагающейся социальной инфраструктурой. В первую очередь я имею в виду девятый микрорайон юго–восточного района города Смоленска, более известный как «Соловьиная роща». Здесь всё строилось с нуля и подключалось во вновь проложенные внеплощадочные инженерные сети (две ветки газопровода среднего давления, канализационный коллектор, водообеспечение всего микрорайона от двух собственных артезианских скважин со станцией водоподготовки, ливневая канализация, электрификация микрорайона со строительством распределительной подстанции и четырех трансформаторных подстанций, телефонизация). И конечно, согласно всем нормам, детский сад и средняя общеобразовательная школа нашли своё место в градостроительном плане микрорайона. Используя уже имеющийся опыт строительства «с нуля» целого микрорайона мы и приступили к реализации нашего нового проекта «Александровский квартал».
Дело в том, что есть основные принципы строительства, особенно возведения жилых микрорайонов. Изначально, и иначе быть просто не может, к микрорайону подтягиваются инженерные сети. Не надо быть заслуженным или почетным строителем, чтобы это понимать. Но именно этот процесс, как правило, скрыт от глаз людей. Оно и понятно, если коробка здания видна сразу, то все основные сети
24.02.15
находятся под землей. Это такой хитрый маркетинговый ход — сначала выстроить коробку. Потенциальный покупатель видит, что дом практически стоит, а, значит, клиент может нести деньги, может спать спокойно, может быть уверен, что квартиру получит. И уже потом, когда видит затяжку с вводом, узнаёт, что дом этот, оказывается, просто–напросто не подключен к одной, а иногда и нескольким, инженерным коммуникациям.
Компания «Ваш дом» пошла иным путем. На Краснинском шоссе в «Александровском квартале» мы вначале документально всё оформили, как полагается по закону. Следующим этапом стало решение вопроса по всем инженерным сетям. Наше правило: пока нет коммуникаций – нет строительства.
У нас уже полностью оплачена электрификация микрорайона, закрыли этот вопрос еще в прошлом году, теперь дело за МРСК. Здесь я могу быть спокоен, отношения у нас с энергетиками хорошие. Директор филиала ОАО «МРСК Центра» — «Смоленскэнерго» Сабир Рафикович Агамалиев очень грамотный руководитель и ответственный человек. С их стороны идет плановое поэтапное выполнение работ. По новому газопроводу среднего давления, протяженностью более 10 км, заключен договор и получены техусловия, начались работы. Водопровод подключен к сетям, канализация — проект выполнен, экспертиза пройдена, осталось, как говорится, дело техники — получить разрешение на строительство. Мы врезаемся в центральную канализацию. Готов и проект ливневки, у нас она своя со специальными очистными для ливневой канализации. Часто ливневые стоки попадают в центральную хозфекальную канализацию, тем самым увеличивая ее заполняемость. Если эти потоки разграничить, то необходимость в строительстве каких–то особенных мегаколлекторов уменьшится.
— Вы описали нам сейчас идеальную схему строительства: сначала безукоризненное оформление всех документов, потом обустройство коммуникаций и только потом возведение самого жилого дома. Насколько эта схема применима в наших условиях?
— Для кого–то это, может быть, и идеальная схема. Схема мечты. Но для нашей компании это единственно возможная схема строительства. Элементарные принципы морали не позволяют нам работать по–другому. Поймите, в конечном итоге все застройщики стремятся к заключению договора долевого участия, но, чтобы его заключить, в нём нужно указать дату окончания строительства. А разве можно что–то спрогнозировать, если самая затратная и самая хлопотная часть стройки — коммуникации — не осуществлена.
Мы не заключаем договоры долевого участия, пока не выполнены определенные этапы строительства дома. Наступает момент, когда мы отчетливо видим — коммуникации есть, коробка дома на определенном этапе строительства уже есть, и мы понимаем, что нужно еще не так много средств, чтобы дом закончить. Вот только тогда, не раньше, начинаем привлечение средств дольщиков. Как видите, почти полтора десятка лет эта стратегия нас не подводила.
Проблема многих застройщиков еще и в том, что они пользуются кредитными средствами. Наша компания не имеет на сегодняшний день ни одного кредита и ни одного займа. Мы строим дома и существуем только за счет собственных средств, либо за счет средств наших дольщиков.
— Это ваша принципиальная позиция — не брать кредиты?
— Да, изначально это была принципиальная позиция, а потом постепенно так сложилось, что сейчас в этом нет необходимости. Мы уверены в своих силах и уверены в доверии к нашей компании со стороны клиентов. Кроме того, все мы понимаем, что средства по договору долевого участия и есть своего рода кредит. Но мы его получаем от физических лиц, в этом, собственно, и есть главный смысл строительства жилья по договорам долевого участия.
— Насколько можно понять, вы исповедуете несовременный, что ли, нетипичный подход к строительству. Нередки примеры, когда застройщики, соблазнив покупателей квартир разнообразными рекламными обещаниями или низкими ценами, не только не выполняют обещанного, но и бросают дольщиков один на один с проблемами, о которых те порой даже не подозревали.
— Да, наш
подход отличается от других. Но я ни в коем случае не считаю его несовременным. Наоборот, это самый современный, самый цивилизованный и единственно возможный, по крайней мере, для нашей компании взгляд на строительство. А о том, что этот подход пока, как вы говорите, нетипичный для некоторых застройщиков, можно только сожалеть. В любом случае, время расставит всё на свои места.
Вы сами понимаете, отношение конкретного человека к любому делу всегда одинаково. И принципы каждого из нас постоянны. Если можно позволить себе здесь что–то не совсем законно протолкнуть, там что–то в обход установленного порядка пропихнуть, то подобное отношение к делам продолжается и на стройке. Не положили один кирпич — да и ладно, шов пустой — ничего страшного, забыли про армирующую сетку — обойдется, не привезли вовремя утеплитель — давай без утеплителя, все равно никто сразу не заметит. А если у человека всё четко — то всё четко всегда и во всём.
Проблема в том, что большинство людей почему–то не задумываются о качестве самого, пожалуй, значимого материального приобретения своей жизни — квартиры. Возьмём для примера наручные часы. Все мы понимаем, что есть швейцарские часы, есть японские, а есть тайваньские подделки этих самых часов. По внешним признакам часы одинаковые — у всех есть браслет, циферблат, есть стрелки. Но часы, сделанные в Швейцарии или в Японии – это часы на всю жизнь. Качество, исполнение и, соответственно, гарантия не вызывают вопросов. И все мы не хотим быть обманутыми и поэтому покупаем проверенные бренды. При этом понимая, что у качества есть своя цена, не всегда малая. И каждый человек понимает почему. И не покупает подделку для долгого использования. А о квартирах люди с этой точки зрения не задумываются. Наверное, потому что еще с советских времен привыкли к тому, что если дом строят, то он по определению будет достойного качества. Сейчас, к сожалению, это не совсем так.
Мы борьбу за качество начали с того, что наладили технический надзор на каждом этапе строительства, на каждой операции. Довели новые требования к качеству строительства в первую очередь до бригад каменщиков. Доходило до того, что заставляли перекладывать определенные участки стены, при этом лишая премий. Но самое интересное — люди никуда не уходили, они понимали ради чего все эти изменения в отношении к делу. Это очень важно. Каменщик ведь быстро понимает, какое качество от него требуют. Если пренебречь качеством, то «коробку» можно очень быстро возвести. Большая разница: или ты каждый шов заполняешь раствором или ты «тяп–ляп» и новую версту погнал. Сетки армирующие, утеплитель — всё занимает время. Эти, как некоторым кажется, мелочи, в конечном итоге и определяют уровень нашего жилья.
Мы не гонимся за объемами. Не ставим во главу угла количество возведенных кубов кладки в день. Замечу, у нас работают профессионалы, люди, которые отработали на стройке не один десяток лет. Понятно, что если нашим каменщикам дать соответствующую команду, то они и 2.5 куба в день будут делать. Но нам это не надо, каждый в нашем коллективе чувствует свою степень ответственности за конечный результат. И это чувство вырабатывалось годами. Самое главное, на чем стоит и зиждется уже 26 лет компания «Монолит», — и это твердая позиция моя и основателя компании Александра Петровича Степанова — это коллектив, это люди. В полной мере это относится и к ЗАО «Ваш дом», которое осуществляет свою деятельность с 2001 года. Отношение к людям — залог нашего успеха. У нас нет текучки кадров. Наши люди увольняются только по причине выхода на пенсию. Если берем человека, то берем не для того, чтобы вскоре уволить. Мы оцениваем его потенциал и этот потенциал используем по максимуму. Понимаем, что идеальных людей нет, поэтому стараемся вытащить преимущества, а недостатки исправить.
Такой подход оправдывает себя в полной мере и не только в строительстве. Проведу своеобразную параллель со спортом. Посмотрите на хоккейную команду «Славутич». Парадокс: каждый год, казалось
бы, новый состав, а команда все время в лидерах. Почему? Потому что у нас тренер такой, Дмитрий Валерьевич Максимов, который умеет команду, во–первых, мотивировать, а во–вторых, видит каждого игрока, видит, что тот умеет лучше всего. И тренер на поле не ставит игроку задачу, которую он не может выполнить, а ставит задачу, которую хоккеист выполнит. Таким образом, создается команда: по кубикам, по индивидуальностям. И, в конечном итоге, получается механизм, который работает на всех участках очень хорошо. Каждый должен делать то, что он умеет лучше всего.
Возвращаясь к стройке, подчеркну, что, наши строители видят, что ни разу, например, не было простоя с материалами. Почему? Потому что у нас завод «Монолит» и, соответственно, практически замкнутый цикл строительства. Грубо говоря, мы покупаем только цемент, песок и металл, а на выходе выдаем ключи от новых квартир.
— Компания «Ваш дом» была первым застройщиком в нашем городе, построившим целый микрорайон «Соловьиная роща» «с нуля». Как пригодится этот опыт на новом проекте?
— Да, если брать постсоветское время, то компания «Ваш дом» первая в Смоленской области, застроившая целый микрорайон со своей инфраструктурой. И, конечно, используя опыт строительства «Соловьиной рощи», мы осваиваем и новый микрорайон. Надо сказать, он отличается по принципиальному подходу — здесь будет многоэтажная застройка, дома в девять этажей и более. Мы не Швейцария, но, тем не менее, у нас негде строить. Мы лезем вверх, вместо того, чтобы двигаться вширь. Наша компания с удовольствием строила бы и дальше четырех– и пятиэтажные дома, поверьте, это экономически оправданно, да и у меня самого душа лежит к малоэтажному строительству. Мы строили в «Соловьиной роще», по нашим понятиям, обычные квартиры, а сейчас оказалось, что это элитный микрорайон. Обратите при случае внимание — в «Соловьиной роще» очень мало темных окон, в которых не горит вечерами свет. Это говорит о том, что «Соловьиная роща» — микрорайон для жизни. Люди туда переезжают жить, а не вкладывают деньги, покупая квартиру и оставляя её пустой. Между прочим, многие наши сотрудники живут в «Соловьиной роще», по сути, мы строим и для себя. Наши дети играют на этих детских площадках, и мы понимаем, что если поставить «паучка» и качельки образца 80–х годов, то играть детям там будет не так интересно. Следовательно, мы покупаем горки, качели, карусели из современных безопасных материалов. Если песочница, то песочница с песком.
В «Александровском квартале» задача такая же — построить дома для жизни, создать максимально комфортную среду. У нас многое продумано, вплоть до ширины парковочных мест, чтобы жильцам было удобно парковать свои автомобили. Помимо стояночных карманов, будут построены две подземные парковки, а над ними будет организована детская площадка и современное игровое поле для занятий командными видами спорта.
Мы построим комфортные дома: четыре квартиры на этаже. Люди купят квартиры не в «общежитии», где на каждом этаже десяток квартир. У жильцов не должно быть ощущения малосемейки. Казалось бы, какая разница. Но есть нюансы. Как вы думаете, сколько времени, к примеру, придется ждать лифт, если в подъезде больше сотни квартир? То–то. Я уже не говорю о том, что мы привыкли знать своих соседей. Да и сами квартиры в наших новых домах просторные и уютные, для жизни. Высота потолков 2,70 и это, особенно в сравнении с 2,55, по–хорошему бросается в глаза. Про остекленные лоджии, индивидуальное отопление, свободные планировки даже не говорю. Это обязательные элементы современного жилья. Применим мы и иной принцип отделки подъездов. Да, затратим больше средств, но подойдем к этому вопросу по–другому. Само собой, дворы будут благоустроены с использованием брусчатки. Нашей, монолитовской, качество которой проверено временем. Достаточно назвать несколько объектов. Например, улица Большая Советская, улица Ленина, улица Кирова, улица Шкадова и многие другие. Это лучшая иллюстрация нашего подхода и ответственности за
выполненную работу.
— Если можно, несколько слов об условиях оплаты и сроках строительства.
— Условия оплаты таковы: первый взнос 45 процентов от стоимости квартиры, остаток — ежемесячными платежами до 1 декабря этого года без каких—либо процентов за рассрочку. Либо дольщик вносит всю сумму сразу и тогда получает скидку в размере тысячи рублей с квадратного метра. Хочу особенно отметить, что деньги от клиентов мы получаем только после регистрации договора долевого участия в Регистрационной палате. Только после регистрации договор долевого участия имеет юридическую силу, и дольщик может быть спокоен, любой другой договор не законен. Все действия в регпалате проходят с помощью наших специалистов. Не нужно стоять в очередях, достаточно прийти в назначенное время и потратить ровно 15 минут. После того, как договор зарегистрирован, компания по закону гарантированно не сможет изменить ни цену, ни условия рассрочки.
Что касается сроков. Мы обычно указываем сроки окончания строительства с небольшим запасом. Для первых двух секций — второй квартал 2016 года. Страхуемся, но покупатели понимают, что реальный планируемый нами срок ввода первых секций — IV квартал этого года. Ничего не должно помешать нам его выдержать.
— Максим Александрович, тяжело это жить и строить по совести?
— Считаю, что мы приходим в этот мир не для того, чтобы брать, а для того, чтобы отдавать. Философия нашей компании — не отрываться от земли и не отрываться от веры. Основные принципы работы «Монолита» и «Вашего дома» перекликаются с краеугольными принципами Православия. Строя свою работу на православных канонах и заповедях, мы рассчитываем, что через десять, двадцать, пятьдесят лет люди будут помнить, кто построил этот дом или микрорайон, вспоминать добрым словом твою фамилию или название компании. Такая память очень важна. Я и мои дети хотим жить в России, планируем оставаться в нашей стране, чтобы ни происходило, какие бы катаклизмы ни случались. Я задаю себе вопрос, чем я лучше своего прадеда? Чем я лучше своего деда, который всю Великую Отечественную войну противотанковую пушку на себе таскал? Кто сказал, что нам должно быть легче? Вся наша жизнь — это подготовка к миру вечному, и этот путь зиждется на нашей совести, на нашем отношении к делу, к людям. В первую очередь, к людям. Если ты любишь и уважаешь людей, то не оставишь не заасфальтированную дорогу или убогие детские площадки. По совести, а не для того, чтобы получить долгожданное разрешение на ввод дома в эксплуатацию, подписать с дольщиками акты, получить с них деньги и начать новую строительную авантюру. Нет, не поэтому, а потому чтобы не стыдно было дальше жить. Строитель это ведь великая профессия — после нас остаются города.
Вот такой он Максим Александрович Степанов. Вот такие у него принципы и убеждения. Вот такой подход к главному делу всей своей жизни. А частое употребление слова «мы» только подчеркивает, что генеральный директор считает себя частью большой, сильной и уверенной команды. Команды «Монолита» и «Вашего дома». И что—то подсказывает, что «Александровский квартал», микрорайон, получивший свое название в честь его отца, основателя компаний «Монолит» и «Ваш дом», почетного гражданина города–героя Смоленска, заслуженного строителя России Александра Петровича Степанова, Степанов–младший не может не построить. Просто не имеет права.
