Переуступка квартиры в новостройке по ипотеке — что это такое и как работает

.

Приобретение недвижимости путем оформления цессии позволяет существенно сэкономить. При этом способе покупатель получает права требования на объект от первоначального дольщика. Такая сделка возможна до момента регистрации права собственности застройщиком.

Процедура передачи прав по договору долевого участия включает несколько этапов:

• Проверка документов продавца и объекта
• Согласование условий с банком-кредитором
• Подписание договора цессии
• Регистрация сделки в Росреестре

Важно учитывать, что при использовании заемных средств потребуется одобрение банка на смену заемщика. Кредитор проверит платежеспособность нового покупателя и может изменить условия займа. В некоторых случаях придется оформлять новый кредитный договор.

Понятие и суть переуступки прав требования на квартиру

Цессия прав на недвижимость в строящемся доме представляет собой передачу обязательств по договору долевого участия от одного лица к другому. Первоначальный дольщик уступает свои права на будущее жилье новому покупателю, который становится полноправным участником сделки с застройщиком.

Основные особенности процедуры:

1. Объект сделки — не сама недвижимость, а право требования на нее у строительной компании.

2. Сроки — возможна только до момента подписания акта приема-передачи жилплощади.

3. Документальное оформление — заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и застройщиком.

4. Финансовые аспекты — новый приобретатель выплачивает продавцу сумму, равную уже внесенным платежам по ДДУ, плюс согласованную надбавку.

Важно: при наличии ипотечного кредита необходимо получить согласие банка на смену заемщика. Процедура потребует оценки платежеспособности нового покупателя и может занять до 30 дней.

Преимущества для покупателя:

• Возможность приобрести жилье по цене ниже рыночной
• Отсутствие необходимости ждать начала продаж от застройщика
• Выбор из большего числа вариантов на разных этапах строительства

Риски цессии минимальны при грамотном юридическом сопровождении сделки и тщательной проверке документов всех участников.

Юридическое определение переуступки

Законодательство РФ определяет уступку прав требования (цессию) как сделку, при которой первоначальный кредитор передает свои права третьему лицу. В жилищной сфере это означает передачу прав на недвижимость от застройщика или дольщика новому владельцу до оформления права собственности.

Гражданский кодекс РФ регулирует данную процедуру статьями 382-390. Ключевые аспекты:

• Обязательное письменное оформление договора
• Необходимость уведомления должника о смене кредитора
• Возможность частичной передачи прав
• Ответственность цедента за действительность требования

При заключении сделки с банковским финансированием требуется согласие кредитора. Важно учитывать, что уступка возможна только после полной оплаты объекта застройщику или внесения первоначального взноса при ипотеке.

Документы для оформления:

• Договор долевого участия
• Согласие супруга (при наличии)
• Справка об отсутствии задолженности
• Разрешение банка (для ипотечных объектов)

Процедура регистрируется в Росреестре, после чего новый приобретатель получает все права на объект недвижимости.

Отличия переуступки от покупки готовой квартиры

Приобретение жилья по договору цессии имеет ряд существенных особенностей по сравнению с покупкой готового объекта:

• Цена. Стоимость недвижимости по переуступке обычно на 10-30% ниже, чем у готового жилья.
• Сроки. При цессии покупатель ждет окончания строительства, тогда как в готовом доме можно сразу въехать.
• Риски. Возможны задержки сдачи объекта или проблемы с застройщиком при незавершенном строительстве.
• Документы. Требуется более сложное оформление с участием застройщика и банка-кредитора.
• Ремонт. В новом жилье потребуется отделка, а готовый объект может быть уже обустроен.

Ключевые преимущества покупки по договору уступки прав:

1. Экономия средств на приобретении жилплощади.
2. Возможность выбора планировки на ранних этапах строительства.
3. Получение нового жилья без следов эксплуатации.

Основные плюсы покупки готового жилья:

• Отсутствие ожидания завершения стройки.
• Возможность сразу оценить качество отделки и коммуникаций.
• Меньше рисков и проще процедура оформления сделки.

При выборе между этими вариантами учитывайте свои финансовые возможности, готовность ждать и склонность к риску.

Основные участники сделки по цессии

При оформлении договора уступки прав требования на жилплощадь в строящемся доме задействованы следующие стороны:

1. Цедент — первоначальный дольщик, решивший продать свои права на недвижимость.

2. Цессионарий — покупатель, приобретающий права требования на объект.

3. Застройщик — компания, осуществляющая возведение многоквартирного здания.

4. Банк-кредитор — финансовое учреждение, выдавшее ссуду первоначальному дольщику (при наличии).

5. Нотариус — удостоверяет подписи сторон и законность сделки.

6. Риелтор — помогает организовать процесс и собрать необходимые документы.

7. Оценщик — определяет рыночную стоимость объекта недвижимости.

Важно: все участники должны согласовать условия договора уступки прав требования до его подписания.

Процедура оформления переуступки ипотечной квартиры

Для передачи прав на жилье в строящемся доме следуйте этим шагам:

1. Получите согласие банка-кредитора на сделку. Подготовьте пакет документов, включая заявление, паспорта участников, договор долевого участия (ДДУ) и справку об остатке задолженности.

2. Найдите покупателя. Разместите объявление на специализированных сайтах или обратитесь к риелтору. Убедитесь, что новый владелец соответствует требованиям банка по платежеспособности.

3. Заключите предварительный договор с покупателем. Укажите сумму сделки, сроки и условия расчетов.

4. Подпишите основной договор уступки прав требования. Этот документ фиксирует передачу прав на недвижимость от продавца к покупателю.

5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Подайте заявление и необходимые документы в МФЦ или через портал госуслуг.

6. Осуществите расчеты между сторонами. Используйте аккредитив или банковскую ячейку для безопасности сделки.

7. Уведомите застройщика о смене дольщика. Предоставьте копию зарегистрированного договора уступки.

Помните, что процедура может отличаться в зависимости от конкретного банка и застройщика. Если вы планируете купить квартиру в москве от застройщика, обязательно проконсультируйтесь с юристом для защиты своих интересов.