Готовый арендный бизнес: какие ошибки снижают эффективность инвестиций

.

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — способ получения пассивного без личного вовлечения инвестора в управление активом. ГАБ является одним из наиболее перспективных вариантов инвестирования в 2025 году. Спрос на аренду жилой и коммерческой недвижимости растет, в отличие от количества качественных объектов. Это позволяет арендаторам повышать ставки и зарабатывать больше.

Как и в любом бизнесе, в ГАБ есть подводные камни, способные нанести серьезный ущерб инвестору. Разберемся, какие виды ГАБ сегодня представлены на рынке и какие ошибки инвесторов чаще всего приводят к снижению доходности активов.

Форматы готового арендного бизнеса

В зависимости от типа недвижимости ГАБ делятся на следующие категории:

• Торгово-развлекательные центры, стрит-ритейл (уличная торговля). Эффективность ГАБ зависит от инфраструктуры района и проходимости в локации. Наиболее привлекательны объекты, где присутствуют надежные якорные арендаторы (супермаркеты, магазины известных брендов). Арендная ставка зависит от дохода арендаторов, поэтому при условии выбора качественного объекта прибыль инвестора постоянно растет.
• Складские помещения. По данным концерна РУСИЧ в 2024 году ставки по аренде складов выросли на 43% из-за роста финансовой нагрузки на девелоперов. В 2025 году эксперты ожидают падение спроса, однако это не отразится на доходах владельцев складских комплексов и инвесторов из-за дефицита предложения. Поскольку в 2025 году темпы ввода в эксплуатацию новых объектов прогнозируемо снизятся из-за высокой стоимости строительства, прибыль арендодателей будет расти.
• Офисная недвижимость. Востребованы офиса как в бизнес-центрах, так и на первых этажах жилых домов. По данным организации Деловая Россия спрос на офисы в 2023 году стал рекордным за всю историю наблюдений в сегменте. Только в Москве в 2023 году было арендовано свыше 2 млн кв. м офисов. В 2025 году высокий спрос в этом сегменте сохраняется.
• Гостиницы, сервисные апартаменты. На прибыль в данном сегменте влияет сезонный спрос, в межсезонье объекты нередко простаивают. при этом гостиничные ГАБ можно использовать для диверсификации вложений, чтобы повысить эффективность портфеля.

Подводные камни готового арендного бизнеса

Риски ГАБ зависят от индивидуальных характеристик объекта, рыночной ситуации и способа инвестирования. Сегодня доступны два варианта вложения средств в готовый арендный бизнес:

• Прямое инвестирование. Вы выбираете объект и получаете доход от сдачи его в аренду. Это может быть приобретение квартиры для сдачи посуточно и на длительный срок, покупка апарт-отеля, бизнес-центра или иной недвижимости. Данный вариант имеет два существенных недостатка: высокий порог входа и необходимость тратить личное время на управление объектом. От работы по обслуживанию недвижимости можно избавиться, делегируя задачу сторонней организации. Однако это приводит к снижению чистого дохода.
• Коллективные инвестиции. Вариант с низким порогом входа, идеально подходящий для диверсификации портфеля или старта в инвестировании. Приобрести долю в готовом арендном бизнесе можно через ЗПИФН — закрытые паевые инвестиционные фонды, где объекты недвижимости находятся в коллективной собственности вкладчиков. Поиском арендаторов, обслуживанием объекта и другими организационными вопросами занимается управляющая компания, что освобождает инвесторов от необходимости лично участвовать в обслуживании актива.

Наиболее часто низкая доходность связана с выбором некачественного объекта. Например, инвестор купил помещение на первом этаже жилого дома и сдал в аренду коммерческой организации, а соседи тут же начали жаловаться на арендаторов и заставили их съехать. Бывают и другие сложности: ТЦ или бизнес-центр не приносит ожидаемой прибыли из-за низкой проходимости. Расположение очень важно для успеха торговых точек: на площади в местах с высокой проходимостью найти арендаторов намного проще.

В случае с ЗПИФН важный критерий выбора — надежность и репутация фонда. К примеру, паевой фонд AKTIVO существует более 10 лет и выбирает объекты высокого класса в коммерчески привлекательных локациях.

Подведем итоги

С учетом ситуации на рынке аренды ГАБ — перспективный инструмент для получения прибыли. Часто доходность ГАБ падает из-за факторов, которые инвестор не учел при подборе актива. ЗПИФН является наиболее комфортным вариантом для входа в арендный бизнес, поскольку паевые фонды тщательно отбирают объекты и профессионально управляют арендным бизнесом.